Render de la casa del Lote 5 de Monteverde al atardecer: garaje con terraza, zona social en madera con fachada de vidrio y deck, hall de escaleras y torre de alcobas
Preparado paraPro Development USA

Propuesta privada de Juan Pablo Restrepo · Monteverde, Lote 5
26 · oct · 2026

Propuesta de co-desarrollo

Monteverde, Lote 5 Una casa de autor en el Alto de Las Palmas, con el proyecto arquitectónico terminado.

Juan Pablo Restrepo aporta el lote a su fondo. Pro Development USA financia la obra. El equipo de Juan Pablo entrega la casa terminada y PDU la vende en uno de los corredores de mayor valorización de Antioquia.

Lote
2.415,76 m²Parcelación Monteverde, Envigado
Casa
280,95 m²2 niveles · diseño de 2023
Aporte del lote
USD 250.000≈ COP 790 M a TRM 3.158
Utilidad proyectada
COP 1.040 Mescenario real · antes de impuestos

01 El negocio

Cuatro movimientos y una casa vendida

Cada parte hace lo que mejor sabe hacer. PDU pone capital y disciplina financiera. Juan Pablo pone el lote, el diseño terminado y la operación de la obra.

  1. Juan Pablo Restrepo

    Aporta el lote

    USD 250.000

    El valor del lote entra a su fondo como inversión de Juan Pablo. PDU recibe el lote sin desembolsar caja.

  2. Pro Development USA

    Financia la obra

    COP 1.444 M

    Pagos por hitos verificados, nunca por anticipado. Cada desembolso se libera contra avance certificado por interventoría.

  3. Equipo de Juan Pablo

    Construye llave en mano

    12 meses de obra

    Los planos arquitectónicos ya existen. Ingenierías, licencia, compras y obra quedan a cargo del equipo; PDU recibe la casa terminada.

  4. Pro Development USA

    Vende la casa

    COP 3.500 M

    Precio de referencia sustentado en avisos de casas comparables del mismo corredor (sección 06).

Utilidad del proyecto · antes de impuestos

COP 1.040 M

USD 329 k · ROI 46,2 % en 22 meses · TIR 33,5 % anual

Retorno sobre la caja de PDU

56,4 %

TIR anual 56,5 % · caja de PDU COP 1.599 M; el lote lo financia el aporte de Juan Pablo

Precio de equilibrio

COP 2.393 M

8,5 M por m² construido · la casa comparable más barata pide COP 2.490 M

Cifras del escenario real del cotizador (sección 07): obra a COP 4 M/m², exteriores, ingenierías, licencia, interventoría, imprevistos y reajuste incluidos. Cambian si mueve los supuestos.

02 El lugar

Alto de Las Palmas, entre Medellín y el aeropuerto

La Parcelación Monteverde está en la vereda Pantanillo de Envigado, sobre la Variante Las Palmas, a 2.500 msnm. Es una unidad cerrada de 12 lotes con vía interna y bosque de borde. El corredor conecta el sur de Medellín con el Valle de San Nicolás y el aeropuerto José María Córdova.

  • 14,5 Mpasajeros en 2025 en el aeropuerto José María Córdova; la proyección para 2026 es 15,5 M, 40 % por encima de su capacidad. Valora Analitik
  • +7,5 %valorización del suelo en Envigado en 2025, segunda de Antioquia; El Retiro, vecino del corredor, lideró con +11,6 %. La Lonja vía El Colombiano
  • +9,14 %alza anual del precio de la vivienda nueva en el área metropolitana de Medellín, II trimestre de 2026. DANE IPVN
  • 14 %de la vivienda nueva de Medellín la compran no residentes, extranjeros o colombianos en el exterior; en el país es cerca del 10 %. Camacol vía Blu Radio
  • 1,2 Mturistas extranjeros llegaron a Medellín en 2025, 33 % desde Estados Unidos. Blu Radio
  • 18 minde Medellín al Valle de San Nicolás por el Túnel de Oriente; el corredor mueve unos 42.000 vehículos al día. La República · El Colombiano
Esquema del corredor: Medellín, Vía Las Palmas, Alto de Las Palmas, Variante, Monteverde, Túnel de Oriente, aeropuerto y El Retiro MEDELLÍN El Poblado VÍA LAS PALMAS TÚNEL DE ORIENTE · 18 MIN Alto de Las Palmas MONTEVERDE Lote 5 · 2.500 msnm Pantanillo · El Cebadero Peaje Variante AEROPUERTO JMC Rionegro · Llanogrande EL RETIRO ESQUEMA · NO A ESCALA

Áreas del plano de loteo de la parcelación (lámina 1). Lote 5 según el cuadro de áreas del proyecto.

03 La obra, paso a paso

Del terreno a la casa terminada

Este es el lote real. Las curvas de nivel salen del levantamiento de los planos y cada línea es un metro. Siga bajando y vea cómo la casa se acomoda en la ladera y en qué se va cada peso de la obra.

Modelo 3D del lote con sus curvas de nivel
Hoy · lote y planos listos

El lote

2.415,76 m² con 20 metros de desnivel, de 2.510 msnm en la vía externa a 2.490 msnm abajo. La casa se diseñó para esa pendiente.

Capital de obra desplegado COP 0 M USD 0 · 0 % de la obra MES 0 · LICENCIA EN TRÁMITE

04 Los planos

El proyecto, lámina por lámina

Proyecto arquitectónico del Arq. Tarcicio Restrepo Villa, junio de 2023. Lo que ve abajo es el archivo vectorial original: puede acercarse hasta leer las cotas.

Cargando lámina…

05 Así se verá

La casa, terminada

Imágenes generadas con inteligencia artificial sobre el modelo 3D, que se verificó superponiéndolo a las fachadas, plantas y cortes originales: misma volumetría, mismas alturas, mismos vanos. Materiales, mobiliario y paisajismo son una propuesta.

Extremo oriental de la zona social con su deck, el patio con un árbol, el hall de escaleras en vidrio y la torre de alcobas de dos pisos
Deck sur, hall de escaleras y torre
Torre de alcobas con vidrio en esquina en sus dos pisos, balcón en proa y deck inferior
Torre de alcobas
La casa iluminada en la hora azul, con el garaje, la zona social, el hall y la torre, y las montañas al fondo
Hora azul
Recorrido por el deck junto al vidrio de 4 m hacia la torre de alcobas, con el valle a la derecha
El deck hacia el valle
Fachada sur del plano original, en líneas blancas, superpuesta al modelo 3D de la casa
Verificado contra los planos. La fachada sur original (líneas blancas) superpuesta al modelo 3D con el que se generaron las imágenes. Lo mismo se hizo con la fachada norte, las dos plantas y la cubierta.

Interiorismo propuesto

Calidez andina contemporánea

Pisos de roble en tablón ancho, cielos en listón de teca y una chimenea monumental en pañete de cal. Cocina en roble carbón con travertino, comedor en nogal macizo, tapicería en lino y bouclé, cuero coñac y barro. Todo mira al valle a través de 4,10 m de vidrio.

  • Roble naturalPisos
  • TecaCielos y fachada
  • Pañete de calChimenea y muros
  • TravertinoIsla y mesones
  • Roble carbónCarpintería
  • NogalComedor y mesas
  • Lino y boucléTapicería
  • Cuero coñacPoltronas y bancos
  • BarroMateras
Comedor en nogal bajo lámparas de papel, isla de cocina y chimenea al fondo, con todo el costado en vidrio hacia las montañas
Comedor, cocina y sala
Cocina en roble carbón con mesones de travertino, bancos en cuero y ventana sobre el lavaplatos
Cocina
Sala frente a la chimenea en pañete de cal, con sofá en bouclé, poltronas en cuero y el deck a la izquierda
Sala y chimenea
Alcoba principal con vidrio en esquina hacia el valle, cama tapizada, poltrona y un olivo
Alcoba principal

06 El mercado

Lo que vale una casa así en el corredor

Precios de oferta publicados en portales inmobiliarios, consultados el 26 de octubre de 2026. No son transacciones cerradas. Cada fila enlaza al aviso original.

Casas: precio contra área construida

COP · precio de oferta

Lotes: valor por m²

COP por m² de terreno

Comparables verificados

07 El cotizador

Mueva los supuestos y mire el resultado

Las dos palancas son el costo por m² de obra y el precio de venta. Todo lo demás está a la vista y se puede ajustar.

Costo de obra por m²
Precio de venta
Supuestos de detalle

Utilidad del proyecto

—

ROI · TIR anual

—

Sobre la caja de PDU

—

En qué se va el precio de venta

Caja acumulada mes a mes

Contra las alternativas

Rentabilidad anual

Sensibilidad · utilidad y ROI

Filas: costo por m² · columnas: precio de venta

08 El acuerdo

Cómo se protege su capital

Una estructura simple, con el riesgo de obra del lado de quien la ejecuta y el dinero liberado solo contra avance verificado.

Quién pone qué

  • Juan Pablo: el lote valorado en USD 250.000, que entra a su fondo como inversión y le rinde a la tasa pactada.
  • Juan Pablo: el diseño arquitectónico terminado, la gerencia del proyecto y el equipo de obra.
  • PDU: el capital de obra, la aprobación de cada hito y la comercialización de la casa.

Cómo se desembolsa

  • Por hitos, nunca por anticipado: cimentación, estructura, cubierta, fachada y ventanería, acabados y entrega.
  • Interventoría independiente certifica cada avance antes de cada pago.
  • Un centro de costo vivo: Monteverde puede entrar a su Development Studio con presupuesto, pagos y ROI en tiempo real.

Cómo se sale

  • Venta de la casa terminada, con comercialización desde planos y renders apenas haya licencia.
  • Salida alterna por renta si el mercado se demora: los arriendos comparables van de COP 14 a 26 M al mes, cerca de 5 % a 6 % bruto anual.
  • Vehículo a definir con asesoría cambiaria y tributaria: compra directa, sociedad o fiducia.

09 Riesgos

Lo que puede salir mal y cómo se cubre

RiesgoQué podría pasarCómo se cubre
Costo de obra Los costos de construcción de casas subieron 6,44 % en un año y la mano de obra 14,12 % (DANE, agosto de 2026). El presupuesto ya incluye 3,5 % de reajuste y 5 % de imprevistos. Contrato por capítulos a precio global y compra anticipada de estructura y ventanería.
Precio y tiempo de venta Las ventas de vivienda nueva en Antioquia cayeron 18,5 % en el primer semestre de 2026 (Camacol Antioquia). El precio de equilibrio queda por debajo de todos los comparables de casas de la sección 06. Se comercializa desde planos y hay salida por renta.
Tasa de cambio El peso se revaluó 18,8 % en doce meses: hoy el dólar compra pocos pesos y el retorno en USD depende de la TRM al vender. El cotizador permite ver la utilidad con la TRM de salida. Entrar con el peso fuerte deja la devaluación como alza posible; 14 % de los compradores de vivienda nueva en Medellín no residen en Colombia.
Norma y licencia El cuadro de áreas usa 9,89 % de ocupación frente al 10 % de la norma, sin margen para crecer en planta. Verificar con el certificado de usos del suelo y el reglamento de la parcelación antes de firmar: en una parcelación vecina el reglamento limita las casas a unos 260 m². La licencia se resuelve en 45 días hábiles, prorrogables 22 (MinVivienda).
Obra en ladera La pendiente media del lote es cercana al 44 %: el corte y la contención cuestan. Estudio de suelos y diseño estructural antes de la licencia; el presupuesto reserva 12 % para contención, decks, terraza, paisajismo y acometidas.
Tributación No existe convenio de doble tributación Colombia–EE. UU. La utilidad paga 15 % de ganancia ocasional si se vende después de 2 años, o 35 % como renta. Definir el vehículo con un asesor antes de firmar. El impuesto pagado en Colombia se puede acreditar en EE. UU. con el Foreign Tax Credit (IRS).